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updated 2:10 PM CEST, Jul 16, 2019

Caos Edilizia Agevolata, la nuova delibera del Comune aumenta la conflittualità

Non si placano le polemiche e non scema la preoccupazione di centinaia di migliaia di famiglie coinvolte nel caos dei Piani di Zona nella capitale. Il Comune ha votato e approvato una nuova delibera che si sperava potesse dare certezze e soluzioni al problema, ma secondo gli esperti del settore non fa altro che acuire il contenzioso. Per saperne di più abbiamo incontrato il rappresentante del Comitato di Quartiere di Torraccia, Francesco Musumeci, e gli avvocati Andrea Lamonaca e Stefano Di Santo, che con il loro studio si occupano di questo caso sociale ormai da anni.
Queste le loro parole:

Francesco Musumeci, da quanto il suo comitato si occupa del caos riguardo l’Edilizia Agevolata?
Noi ci occupiamo sin dalla nascita dell’edilizia agevolata per quanto riguarda il nostro comparto, quindi parliamo degli anni Novanta. Abbiamo seguito tutta la filiera, dall’inizio della scrittura delle convenzioni fino alla canterizzazione, sia all’urbanizzazione, sia quant’altro. Quindi siamo dentro anche come presidenti e consigli all’interno delle nostre cooperative e abbiamo seguito tutto lo sviluppo. Con la sentenza di Casal Brunori ci siamo visti mettere i concetti fondamentali dell’edilizia popolare per ceti meno abbienti con delle somme e delle pratiche orientative, che poi sono diventate vessative, che mettono a repentaglio le nostre sicurezze base di famiglia e di sostentamento finanziario. Sostanzialmente mette in gioco la nostra sicurezza e la nostra economia.
Il 23 ottobre è stata votata una delibera comunale che si sperava potesse portare ad una soluzione del caos intorno all’edilizia agevolata. È davvero così? Ci può spiegare il documento in parole semplici?
Certamente. Dopo tanto tempo e dopo una serie di delibere, si è giunti a questa conclusiva, che non fa altro che consolidare tutte le nostre richieste al contrario. Questa delibera, infatti, consolida soltanto l’economia in entrata per il Comune e l’economia in uscita per noi. Non dà chiarezza, è molto fumosa. Sostanzialmente declina in maniera negativa il futuro dei nostri appartamenti, dei nostri immobili perché ci ritroviamo con atti firmati da notai e Comune che dicono una cosa e la nuova delibera che dice tutt’altro, obbligandoci ancor più a economia in negativo per espletare le funzioni di normalizzazioni delle case.

In parole povere diminuiscono i costi di affrancazione, ma si elevano quelli di trasformazione. Rimane una beffa…
Esattamente. La trasformazione, rispetto alla delibera Tronca, si raddoppia, si triplica, perché la casa si quintuplica. L’affrancazione…È vero che è una parte positiva perché diminuisce, però non ha senso affrancare un bene che, in alcune circostanze, fra trent’anni ritorna nella disponibilità del Comune.
Che soluzione vi aspettavate dal Comune per risolvere questo disastro burocratico e sociale?
Dal Comune ci aspettavamo tempi certi, pratiche veloci e trasparenza. Ovvero, se io devo pagare per una pratica, la filiera deve essere conosciuta e veloce. Con questo caso noi abbiamo una filiera sconosciuta, tempi che non vengono espletati e aumentano il conflitto sociale e le mediazioni e le cause che sono in essere fra venditori, acquirenti e noi che stiamo ancora aspettando la trasformazione. Quindi è una casistica molto variegata. Ma l’unica cosa che esce fuori dalla delibera è l’aumento della conflittualità.
So che il vostro Comitato avrebbe delle soluzioni da proporre al Comune. Ce ne può illustrare qualcuna?
Abbiamo prospettato varie volte, con documentazione, ai diversi attori che sono in causa, tentando di automatizzare e digitalizzare le pratiche, ma sempre in trasparenza e a norma, perché noi sappiamo che il notariato ha tutte le convenzioni, il catasto urbano è libero, ormai, a tutti. Sostanzialmente noi avevamo proposto di organizzare ed espletare le pratiche in maniera trasparente e continuativa, facendo un accordo con il notariato per acquisire le convenzioni, perché in molti casi le convenzioni comprendono diverse entità che costituiscono i consorzi. Ovvero, possiamo avere in un documento anche cento cooperative, oppure cento costruttori. Quindi, acquisendo i dati il Comune ha già contezza delle pratiche, le può espletare molto formalmente e chiaramente. Dopo di che, acquisendo anche i millesimi sempre degli stessi immobili, che sono sempre gli stessi: se l’abitante del piano terra ha 89 millesimi e si ritrova l’abitante del primo piano con 89 millesimi, ha sempre la stessa pratica. Ovvero, i millesimi di un condominio sono gli stessi per A, B e C.  Quindi potrebbero organizzare la filiera molto rapidamente e avendo la filiera rapida il cittadino ha contezza di quanto deve pagare e come deve pagare.
Anche perché i cittadini vogliono pagare…
Questo che sia chiaro. Noi vogliamo pagare, la ratio è giusta. Noi vogliamo pagare ma il giusto, in tempi certi e appropriatamente.
Avvocato Andrea Lamonaca cosa cambia con questa delibera dal punto di vista giuridico?

Dal punto di vista giuridico, purtroppo, cambia ben poco perché non risolve la conflittualità attualmente presente a livello elevato nell’ambito dei tribunali. Purtroppo ha lasciato completamente in balia le persone coinvolte di sbrigarsela tra loro, non coinvolgendo i notai e lasciando al Comune la possibilità di lavarsene le mani. Quindi, non ha inciso e non incide minimamente su quella che è la situazione giuridica tra le parti, che rimane molto distante, in quanto non si prende posizione su quello che è un problema enorme che sta coinvolgendo migliaia di persone che si fanno la guerra tra di loro, tra chi si ritiene truffato perché ha venduto ad un prezzo che riteneva corretto e poi gli è stato detto che non era quello, e chi ha acquistato un immobile che oggi è deprezzato a livelli infimi e si ritrova prigioniero dell’edilizia agevolata, quando pensava di aver acquistato un immobile totalmente libero da vincoli, o comunque normale rispetto a tutti gli altri per quanto era stato pagato. Le distanze sono veramente enormi e su questo la delibera, purtroppo, tace.
Che cosa, invece, rimane invariato?
Diciamo che rimane tutto come prima. Nel senso che la delibera, adesso, che per proporre l’istanza sono necessarie altre cento euro, quando prima era gratuita. Inoltre, prevede espressamente che anche sulle domande che sono state presentate sia dopo che prima la delibera verranno applicati i conteggi di questa nuova delibera, andando questo contro la giurisprudenza.
Quindi la delibera è retroattiva…
È retroattiva e la giurisprudenza dice l’esatto contrario, cioè i conteggi devono essere fatti sulla base della data della proposizione della domanda e questo creerà ulteriormente altro contenzioso.
Nella delibera, ad un certo punto, si parla di soglia minima. Ci spiega meglio di cosa si tratta?
Sì, viene prevista una soglia minima di 2500 euro da pagare anche per i piani di zona che hanno comunque completato il loro iter e che non dovrebbero pagare assolutamente nulla. Quindi, anche chi dovrebbe pagare zero per l’acquisto della proprietà del terreno, si ritroverà comunque a pagare 2600 euro, che sono 100 euro per la domanda di affrancazione e 2500 per il costo minimo da pagare. Ma quello che ancora preme da evidenziare è che questa delibera svilisce ancora una volta quello che è un contenzioso, che stiamo aprendo come studio legale, sul fatto che ci sono convenzioni scadute da oltre 20 anni, dove nella convenzione d’acquisto della proprietà del terreno era stato ribadito che tutti i vincoli sarebbero decaduti al momento del passaggio di 20 anni dalla convenzione originaria. Con questa delibera viene, invece, ribadito ancora una volta che anche le convenzioni trascorse da 20 anni dovranno pagare. Questo è un peccato, perché ovviamente aumenterà il contenzioso e contraddice lo stesso comportamento assunto 8 anni addietro dal Comune stesso.
Perché il Comune continua a ribadire che non abbia responsabilità in questo disastro di cui è uno dei principali protagonisti?
Perché sostanzialmente si nasconde dietro un dito, dicendo che i problemi sono a livello di Parlamento, quindi di legge nazionale. Deve essere effettuata una modifica a livello nazionale. Su questo, in parte, concordiamo. Sicuramente dovrà essere apportata una modifica a livello nazionale e ci si sta lavorando, purtroppo in maniera molto lenta, ma ovviamente i problemi dell’Italia sono tanti. Questo sicuramente è uno grave. Quello dove potrebbe intervenire fattivamente (il Comune, ndr) è sui costi, di quelle che sono un’affrancazione per esempio, abbassandoli e riducendoli, contestualizzandoli rispetto a quella che è la situazione, l’economia attuale e ricordandosi di quello che è stato un comportamento tenuto per oltre 30 anni, dove si è voltato sempre dall’altra parte e, di conseguenza, si è agito in un certo modo.
Avvocato Stefano Di Santo cosa è cambiato riguardo la mediazione dall’ultima intervista? Le persone iniziano a convincersi che sia la soluzione migliore per risolvere il contenzioso?
Da quello che sappiamo, il contenzioso è in aumento tra le parti. Le cause pendenti dinanzi al Tribunale di Roma sono aumentate, però sono aumentate anche le mediazioni tra gli acquirenti e i venditori. Noi come studio cerchiamo sempre di portare avanti e auspicare un accordo tra acquirenti e venditori proprio perché riteniamo che, nel momento in cui la compravendita è stata effettuata, entrambe le parti erano in completa buona fede. Buona fede è un principio importante in questa vicenda, in modo tale che possa essere auspicio a un accordo. Purtroppo, però, l’accordo bisogna sempre capire in che modo si trova. L’accordo minimo, in questo caso, è il pagamento da parte del venditore dell’importo relativo all’affrancazione e gli oneri accessori, quindi le spese notarili e i costi per la registrazione dell’atto. Quindi, la forbice è abbastanza ampia, perché c’è questo importo qui dell’affrancazione e la differenza tra il prezzo di mercato della compravendita e il prezzo di massima cessione. Noi come studio, sentendo anche altri colleghi, abbiamo una buona percentuale, anzi ottima, di accordi che viene chiusa sia dinanzi ad organismi di mediazione sia stragiudizialmente. Le parti, in quel caso, sono abbastanza contente di aver evitato il rischio di causa, quindi per il venditore quello di dover pagare una somma molto alta, per l’acquirente quello di avere comunque un importo per liberare l’immobile da questo vincolo. Noi avevamo la speranza che questa delibera potesse facilitare questa situazione. Riteniamo, invece, che questa situazione non porterà dei grossi benefici e siamo in attesa che ci possano essere eventuali novità legislative o giurisprudenziali, anche se al momento le questioni sono abbastanza ferme.
Il pagamento in un unico atto delle spese di trasformazione e affrancazione non potrebbe essere una soluzione valida al problema?
Sicuramente potrebbe essere un procedimento che potrebbe facilitare la diminuzione del contenzioso questa, perché comunque le persone potrebbero conoscere già in principio qual è il costo per liberare l’immobile potenzialmente da ogni tipo di vincolo. È anche vero, però, che in questa delibera non è chiaro se questa possibilità sia esclusa categoricamente. Se ci fosse anche una circolare da parte del Comune dove magari si specificasse questo aspetto, sarebbe d’aiuto. Si potrebbe tagliare una percentuale di conflittualità, non sappiamo di quanto, però potrebbe. È un auspicio questo.
Ringraziamo Francesco Musumeci e gli Avvocati Andrea Lamonaca e Stefano Di Santo per la chiarezza sull’argomento e la disponibilità.
Ovviamente continueremo ad indagare e a darvi aggiornamenti, qualora ci siano degli sviluppi in merito. 

Audio dell'intervista

Ultima modifica ilSabato, 10 Novembre 2018 18:40

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