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updated 11:06 PM CET, Dec 6, 2019

Caos edilizia agevolata, la parola agli esperti

Cassazione

Roma Capitale Magazine torna sullo spinoso caso dell'Edilizia Agevolata romana, attraverso un'intervista a due avvocati per cercare di fare chiarezza.

La situazione creatasi intorno alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n.18135/2015 ha creato grande confusione, come confermato dai partecipanti al convegno tenutosi a Roma, proprio in Cassazione il 27 marzo.

Per tentare di chiarire la situazione e permettere ai cittadini di poter trovare una soluzione al problema abbiamo interpellato due addetti ai lavori: l’Avvocato Stefano Di Santo e l’Avvocato Andrea Lamonaca.

Audio dell'intervista Avvocati Stefano di Santo e Andrea Lamonaca

Partiamo dall'inizio.

Avvocato Stefano Di Santo, come si accede alle liste per aventi diritto a un alloggio di edilizia agevolata?

Stefano Di Santo

Per accedere alle liste dei soggetti aventi diritto a un alloggio di edilizia agevolata, il requisito principale è quello reddituale, previa richiesta formale e comunicazione al Comune di Roma, che, dopo aver visionato la pratica con i documenti del richiedente e la sua capacità reddituale, conferma o meno la possibilità di rientrare come soggetto che può avere l’attribuzione di un immobile di questi facenti parte dei piani di zona.

Ci può spiegare in termini semplificati la causa che ha portato alla sentenza n.18135 nel settembre del 2015?

La causa, che ha portato alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, è stata la richiesta da parte di un acquirente di un immobile di edilizia popolare della differenza tra quanto aveva corrisposto a seguito della compravendita rispetto a quello che doveva essere il prezzo di massima cessione per quel tipo d'immobile, in considerazione delle convenzioni e del calcolo che il comune di competenza doveva effettuare.

Avvocato Andrea Lamonaca, quando si può vendere un immobile di questo genere a prezzo di mercato?

Andrea Lamonaca

L’immobile di edilizia agevolata può essere venduto a prezzo di libero mercato soltanto nel momento in cui viene pagata la cosiddetta affrancazione al Comune presso il quale era stata concessa la possibilità di costruire. Questo è quello che ha stabilito sostanzialmente la Cassazione, cioè l’affrancazione segue l’immobile non soltanto dopo il primo passaggio dal costruttore all’assegnatario dell’alloggio, ma anche nei successivi passaggi, fin quando qualcuno non decida di pagare la cosiddetta affrancazione al Comune. Solo in quel momento l’immobile viene liberato dal vincolo del prezzo massimo di cessione e quindi può essere venduto a prezzo di libero mercato.

Prima del 2015 questa norma dell'obbligo di affrancazione per poter vendere a libero mercato era scritta chiaramente in qualche legge?

La norma è divenuta chiara soltanto con la legge 106/2011 che, con l’articolo 48, ha chiarito che il vincolo del prezzo massimo di cessione non riguardasse soltanto il primo trasferimento ma anche tutti i passaggi successivi. In realtà, che ci fossero i vincoli, era già presente nelle varie convenzioni che venivano stipulate in base alla legge 865 del 1971 che riguarda l’edilizia agevolata. Solo che veniva rimesso alle singole convinzioni di stabilire quale fosse il prezzo massimo di cessione all’interno della singola convenzione. In realtà questo fatto poi non sempre veniva inserito e quindi non applicato dai comuni e dai notai, che, trascorsi 5 anni, ritenevano che questo vincolo non fosse più presente. Quindi la chiarezza si è avuta soltanto nel 2011 ed è stata ribadita dalla sentenza della Cassazione del 2015.

Avvocato Di Santo, di chi sono le maggiori responsabilità in questo caos?

Capire quali possano essere le responsabilità di un soggetto piuttosto che un altro in questa vicenda che è un po’ articolata, non è molto facile. In primis, ritengo che il Comune avrebbe dovuto avere una condotta più chiara in tutta questa vicenda, perché anche il susseguirsi di delibere e di norme iniziali poco chiare, hanno fatto sì che non ci fosse tutta questa chiarezza. Senza contare che negli ultimi anni, prima di questa sentenza del 2015, per tutti i soggetti che effettuavano la compravendita di questi immobili, il Comune rilasciava una sorta di nullaosta in modo tale che potessero essere venduti a prezzo di mercato. In secondo, i notai che, essendo un organo garante nella compravendita, avrebbero dovuto prestare più attenzione o quantomeno chiedere maggiori chiarimenti al Comune, nel momento in cui riteneva che ci potesse essere un problema futuro. Ciò non è stato e con il nullaosta si sentiva tranquillo della bontà della compravendita al prezzo di mercato.

Avvocato Lamonaca, so che lei è direttamente coinvolto in un caso simile. Ci può raccontare la sua vicenda?

Sì, io sono coinvolto in prima persona perché anche io ho acquistato e risiedo in un immobile in edilizia agevolata. L’ho acquistato nel 2006, quindi quando nessuno diceva nulla rispetto a questa questione. Ovviamente mi è stato spiegato e avevo compreso che stavo acquistando un immobile in edilizia agevolata, in diritto di superficie e quindi non in proprietà piena. Di questo ne ero perfettamente a conoscenza. Ciò che veniva sottaciuto dal Comune, che nulla sapeva, ma soprattutto anche dal notaio, non evidenziava ne ammoniva sulla presenza del vincolo del prezzo massimo di cessione. Quindi io ho acquistato con prezzo di libero mercato. Nel 2006, oltretutto, era a prezzi obiettivamente elevati e mi ritrovo con un immobile che non è stato affrancato, acquistato a prezzo di libero mercato e mi ritrovo adesso a dover pagare l’affrancazione per poter rivendere l’immobile a prezzo di libero mercato. Non posso nemmeno agire in regresso nei confronti del precedente proprietario perché sono trascorsi più di 10 anni dal rogito. Quindi, mi si è prescritto il diritto di chiedere la nullità parziale della clausola del prezzo di compravendita. Sono partito da una situazione personale per approfondire tutta questa vicenda.

Che differenza c'è tra Trasformazione e Affrancazione?

La trasformazione riguarda la possibilità di acquistare la proprietà piena sull’immobile, perché l’edilizia agevolata è un acquisto in diritto di superficie e non in diritto di proprietà. Il terreno rimane, cioè, di  proprietà del comune che ha concesso la possibilità di costruire al costruttore e si acquista solo il diritto di superficie. Con la trasformazione è possibile acquistare la proprietà piena. L’affrancazione, invece, riguarda l’altro vincolo che c’è sull’immobile cioè la possibilità di vendere a prezzo libero di mercato, anziché calmierato, in virtù del pagamento dell’affrancazione.

Perché alcune amministrazioni, compresa quella di Roma, continuano a portare avanti le due procedure in forma separata?

In realtà sono due procedure differenti. È vero che quasi tutti i Comuni che hanno dato la possibilità di costruire in edilizia agevolata, per facilitare la commerciabilità dell’immobile nei passaggi successivi, dopo diversi anni dall’assegnazione, hanno pensato con un unico atto di concedere sia la trasformazione sia l’affrancazione, in maniera tale da dare la possibilità a prezzo contenuto di trasferire nuovamente l’immobile senza sostenere i costi di due atti che fatti in maniera separata richiedono oneri doppi. Questo sia per quanto riguarda la tassazione sia le spese notarili. È un Comune virtuoso chi ha agito in questo modo, venendo incontro all'esigenze dei propri residenti. Il Comune di Roma, separando nettamente le due procedure, non è certo venuto incontro a quelle che sono le esigenze dei cittadini romani.

Chi decide se unire o meno questi due procedure in un unico atto?

Sono scelte sostanzialmente politiche che poi portano a questa suddivisione. È evidente che la scelta di effettuare questa separazione è dovuta allo schieramento che ha deciso in questo momento di separare queste due posizioni. Ma questo a prescindere da sinistra, destra o da qualsiasi schieramento. Probabilmente se ci fosse stato un altro schieramento politico avrebbe utilizzato lo stesso modo.

Chi è la vera vittima di questo caos, il venditore o l’acquirente?

In realtà, le vittime sono entrambi in questa situazione che si è generata. Dipende dal punto di vista e dalla situazione particolare che andiamo a esaminare. Nel senso che, se chi ha venduto non rispettando il prezzo di libero mercato poi si vede fare una richiesta per la nullità parziale del contratto di compravendita e dover restituire somme ingenti, è chiaro che adesso si trova in una posizione svantaggiata. Se viceversa, chi aveva acquistato poi ha perso la possibilità di agire in regresso perché gli si è prescritto il diritto, si ritrova oggi ad aver pagato un prezzo di libero mercato, con più gli oneri di affrancazione da sostenere, è chiaro che si trova in una posizione deficitaria rispetto a quello che lo ha venduto, che ha sostanzialmente speculato sulla vendita, per cui l’aveva acquistato a un prezzo agevolato. C’è da vedere caso per caso. Direi che qui le vittime sono un po’ entrambe le parti ed è dovuto alla situazione di lassismo da parte del Comune che non è mai intervenuto tempestivamente su questa situazione.

Avvocato Stefano Di Santo, nel convegno del 27 marzo alla Cassazione, si è fatto appello alla nascita di una norma nazionale univoca. In attesa di sviluppi, che azioni intraprendete per difendere i cittadini?

In questo momento si è in attesa che possa esserci un intervento legislativo per risolvere o chiarire quelli che potranno essere gli sviluppi futuri di questa vicenda. Al momento noi come studio, insieme all’avvocato Andrea Lamonaca e anche con l’avvocato Galletti, che è il Tesoriere del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Roma, abbiamo intrapreso delle azioni anche dinanzi al TAR, in quanto, nel momento in cui il cittadino faceva richiesta sia per l’affrancazione sia per la trasformazione nei 14 piani di zona dove era possibile, l’amministrazione non rispondeva nei 180 giorni. Quindi abbiamo intrapreso delle azioni collettive, per entrambe queste due fattispecie, e insieme all’avvocato Galletti, di primo livello in diritto amministrativo, che ci ha supportato in questo tipo di lavoro, abbiamo fatto delle azioni per la nomina di un commissario ad acta che potesse indicare quali erano gli importi sia per l’affrancazione sia per la trasformazione. È stato fatto ricorso al TAR perché dal momento della richiesta il Comune doveva rispondere nei 180 giorni, cosa che non ha mai fatto. Insieme a questo abbiamo fatto un altro tipo di azione dinanzi al tribunale, perché nelle convenzioni in trasformazione che sono state effettuate, c’era un articolo che indicava che decorsi 20 anni dall’iniziale convenzione, decadeva ogni tipo di vincolo. In realtà questo il Comune non lo ha mai rispettato e siamo stati costretti a dover agire in giudizio. Questi sono giudizi a prescindere a quelli relativi al prezzo di massima cessione e dell’importo richiesto dall’acquirente per la differenza tra quello che doveva pagare e quello che ha pagato in sede di rogito.

Le mediazioni possono aiutare?

Oltre alle azioni giudiziarie che ho prima detto, un altro mezzo che l’Ordinamento ci mette a disposizione è quello della mediazione, cioè quello di tentare un componimento bonario nella fase pregiudiziale. La mediazione è un istituto che in realtà si distingue in obbligatorio e facoltativo. Per questo tipo di materia non è obbligatorio, quindi è facoltà delle parti poter richiedere la mediazione. Però abbiamo visto con dei casi in concreto, che attivando la mediazione è stato possibile raggiungere un accordo transattivo soddisfacente per le parti in modo da evitare un giudizio.

Ringraziamo gli Avvocati Stefano di Santo e Andrea Lamonaca per la disponibilità.

Audio dell'intervista Avvocati Stefano di Santo e Andrea Lamonaca

 
Ultima modifica ilLunedì, 25 Novembre 2019 00:36

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