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Edilizia agevolata, gli avvocati: “La mediazione mette tutti d’accordo”

Roma Capitale Magazine è lieta di ospitare nuovamente gli avvocati Andrea Lamonaca e Stefano Di Santo, per chiarire gli sviluppi sulla questione dell’edilizia agevolata nella capitale a seguito di una nuova sentenza del Tribunale di Roma, emessa il 17 aprile.
 
Bentrovati avvocati.
Buon pomeriggio a tutti.
 
Avvocato Lamonaca, che cosa è cambiato rispetto all’ultima volta che ci siamo sentiti, dopo il convegno organizzato in Cassazione riguardo la sentenza a Sezioni Unite del 16 settembre 2015?
È cambiato poco. Nel senso che l’orientamento giurisprudenziale è rimasto il medesimo, quindi la necessità di corrispondere il costo dell’affrancazione per poter vendere a prezzo di libero mercato, altrimenti si potrà incorrere nella nullità della clausola del prezzo del contratto di compravendita, con la sostituzione automatica del prezzo massimo di cessione in luogo di quello convenuto fra i contraenti. L’unica novità che c’è stata è una sentenza del Tribunale di Roma, da parte del Giudice Perinelli, che è andato controcorrente con una sentenza che ha imposto il pagamento della sola affrancazione al vecchio proprietario, configurando un abuso di diritto da parte del compratore, che non era legittimato a richiedere la differenza di prezzo, ma solamente il costo dell’affrancazione. È una sentenza piuttosto discutibile dal punto di vista giuridico, che però sotto l’aspetto morale mi sento di condividere per un discorso di non lucrare su questa situazione che coinvolge veramente tantissime famiglie e che il Comune ha lasciato spiazzate ponendoci di fronte a questa non scelta di poter o pagare l’affrancazione o vedersi addirittura richiedere indietro molti più soldi.
 
Ha parlato di abuso di diritto. Può spiegarci cosa si intende in quest’ambito?
In questo caso, per abuso di diritto si intende sostanzialmente il far valere un diritto che la legge ti riconosce, però prevaricando, andando oltre, quello che viene concesso dalla legge e, come dice la stessa definizione, abusandone. In questo caso è vero che il compratore ha diritto di richiedere che venga pagata l’affrancazione, perché per poter essere venduta a prezzo di libero mercato deve essere pagata l’affrancazione, cosa che non è stata fatta e ha diritto di richiedere la prestazione del pagamento dell’affrancazione. Quello che è l’abuso è il passaggio successivo. Siccome l’affrancazione può essere pagata soltanto dall’attuale proprietario, l’unico modo dal punto di vista giuridico per poter richiedere questa somma è chiedere la nullità della clausola di compravendita dove si stabilisce il prezzo, in quanto, convenendo un prezzo diverso, la legge lo sostituisce in automatico con quello previsto dalla legge stessa. L’abuso è dato dal fatto che una volta che tu ottieni la differenza di prezzo, che mediamente è intorno ai centomila euro, poi pagando l’affrancazione ti ritrovi una somma, una disponibilità di denaro in più, creando una speculazione al contrario.
 
Questa sentenza è un caso isolato o può rappresentare l’inizio di un cambio di rotta rispetto alle soluzioni sinora adottate?
Questa sentenza è unica rispetto, invece, a una serie di altre sentenze che vanno in direzione totalmente opposta. Non si può parlare di un vero e proprio cambio di rotta, ma più di una mosca bianca, di un fatto eccezionale che è successo. Poi, magari, bisognerà vedere se verrà confermato anche da parte di altri giudici questo orientamento, anche in secondo grado, però dal punto di vista giuridico la vedo piuttosto complicato. Quello che noi auspichiamo è che ci sia un intervento legislativo, anche e soprattutto a livello nazionale, che possa permettere un cambio di direzione, una risoluzione di questa problematica che, già a livello comunale, se il Comune avviasse la procedura di trasformazione e di acquisto della proprietà, risolverebbe in maniera più che concreta, permettendo di liberare i diversi appartamenti dalle diverse affrancazioni o, quantomeno, abbassare il costo dell’affrancazione stessa. Cosa che, però, al momento il Comune ha completamente bloccato. Quindi, una prima soluzione ci sarebbe in maniera piuttosto rapida. Noi auspichiamo quello e nel frattempo cerchiamo di far raggiungere una mediazione a tutti coloro che invece non riescono nell’immediato, soprattutto per colpa del Comune, a trovare una soluzione.
 
Avvocato Di Stefano, ammesso che questa sentenza diventi la prassi comune per casi simili, che consiglio si sente di dare al Comune per velocizzare i tempi, ad oggi troppo lenti, sulle pratiche di affrancazione?
Il consiglio che possiamo dare al Comune per cercare di risolvere in parte il problema può essere letto con questi tre punti principali. Uno sarebbe quello di permettere la trasformazione di tutti gli edifici, che sono stati costruiti in diritto di superficie, in proprietà, in modo tale che, a quel punto, l’affrancazione dovuta avrebbe un costo più basso e comporterebbe uno snellimento della pratica. L’altro sarebbe la semplificazione dei calcoli, cioè il Comune dovrebbe, in qualche modo, permettere un calcolo più facile degli oneri di affrancazione, magari conteggiando i costi di organizzazioni che sono stati pagati in precedenza dalle ditte costruttrici. L’altro, visto che il Comune ha delegato ad una società esterna per questi calcoli dell’affrancazione, sarebbe che questa società potesse avere un numero maggiore di personale, visto che il numero di dipendenti che gestisce queste pratiche è molto ridotto.
 
Avvocato Lamonaca, quante cause sono state risolte con il pagamento della sola affrancazione?
Dati precisi non ne ho. Posso riferire per quanto riguarda quella che è stata la nostra esperienza con l’avvocato Di Santo. Diciamo che un 50% (delle cause, ndr) è stato risolto con un intervento di mediazione, dove entrambe le parti, soprattutto chi agiva per primo e richiedeva la differenza di prezzo, si è reso conto della buona fede di entrambi i partecipanti e quindi chiedeva solo i costi dell’affrancazione con gli oneri accessori. Quindi diciamo che normalmente si trova un accordo su questo punto che, poi, è quello che cerchiamo sempre di proporre a chiunque viene a studio, sia da una parte che dall’altra. L’altro 50%, a volte, non si conclude o perché non c’è nessuna risposta dall’altra parte o perché ci sono richieste troppo esose rispetto all’affrancazione. Ripeto, noi consigliamo sempre di giungere a un accordo su quello che sono i costi dell’affrancazione, senza degli oneri aggiuntivi che avrebbero un senso speculativo al contrario. Normalmente abbiamo avuto una buona corrispondenza in questo senso.
 
Avvocato Di Santo, questa mediazione è possibile raggiungerla anche in un contesto extragiudiziale, senza inasprire gli animi e doversi presentare per forza davanti ad un Organismo?
Tutti i procedimenti di soggetti che sono venuti a studio e che hanno proposto questo caso della richiesta della differenza tra affrancazione e altro, noi in tutti i casi abbiamo sempre provato a contattare, mandando una lettera, la controparte e siamo stati contattati da dei colleghi e in tutti i casi abbiamo tentato di raggiungere un accordo. La maggior parte delle volte l’abbiamo raggiunto con il pagamento soltanto dell’affrancazione e degli altri oneri derivanti dal pagamento dell’affrancazione, altre volte con importi superiori. Ripeto, si tratta qui della buona fede di tutte le parti di questa compravendita. Quindi, fondamentalmente, tutte le parti hanno buona fede e anche il notaio era in buona fede. Quindi, l’accordo si può trovare sia extragiudizialmente, sia dinanzi ad un organismo di mediazione che, in qualche modo, può aiutare le parti a raggiungere l’accordo. Si può trovare anche in corso di causa, nel momento in cui le parti ritengono di trovare un accordo considerato anche il giudice e quelle che possono essere le sue indicazioni. Quindi, la mediazione è possibile in tutte le fasi del processo, sia pre processuale che durante il processo.
 
Per chiudere, avvocato Lamonaca, si aspetta ora un passo indietro da parte della Cassazione sulla sentenza del settembre 2016 a Sezioni Unite, magari stabilendo una nuova ordinanza nel segno della mediazione?
No, dal punto di vista giurisprudenziale non mi aspetto un cambio di tendenza. È troppo prematuro prevedere che possa modificarsi qualcosa, soprattutto a livelli di Cassazione. Bisognerà attendere  ancora diverso tempo. Probabilmente, però, questa sentenza potrebbe incidere su quelli che sono gli accordi prima di arrivare in causa, visto che le persone, ormai, si informano e, vedendo che c’è anche la possibilità che un giudice non condanni alla ripetizione dell’indebito ma solamente all’affrancazione, sono più disponibili a scendere ad accordi e a rendersi disponibili al pagamento e al richiedere soltanto i costi dell’affrancazione. Ma soltanto a questo livello mi aspetto un po’ un cambio di tendenza, non certo a livello giurisprudenziale.
 
Ringaziamo gli avvocati Andrea Lamonaca e Stefano Di Santo per la loro cortesia e disponibilità.
 
Audio dell'Intervista agli avvocati Lamonaca e Di Santo

Ultima modifica ilMartedì, 29 Maggio 2018 18:58

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