Dubbi e criticità della nuova Determina n. 389 sul calcolo delle locazioni nei piani di zona.

Dubbi e criticità della nuova Determina n. 389 sul calcolo delle locazioni nei piani di zona.

In data 26/03/2020 è stata pubblicata la determina dirigenziale del 03/03/20 n. 389 con la quale si è voluto dare una nuova direttiva sui criteri di applicazione per il calcolo dei canoni di locazione per immobili in edilizia agevolata e convenzionata nei Piani di Zona.
Spiace rilevare che dall’analisi della stessa sono emersi alcuni aspetti pratico-giuridici poco chiare che richiederanno dei chiarimenti dall’Amministrazione.
In questa ottica abbiamo ascoltato l’opinione dell’Arep “Associazione Regionale Edilizia PEEP” che è vicina al problema dei piani di zona di edilizia convenzionata.
L’Avv. Andrea Lamonaca come legale dell’Associazione esprime i seguenti dubbi “la Determina non chiarisce se con il pagamento dell’affrancazione venga eliminato anche il vincolo del 4,5% su PMC per il calcolo del canone di locazione. La logica farebbe presupporre che se si elimina il PMC pagando l’affrancazione anche il vincolo sulla locazione andrebbe a decadere, ma sarebbe meglio specificarlo per non incorrere in inutili diatribe.
In secondo luogo non si tiene conto che tale determina non può incidere sulle Convenzioni già realizzate: se è vero che molte già stabiliscono il criterio del 4,5% su PMC, ce ne sono altre che fanno riferimento all’equo canone e che non possono essere oggetto di modifica. Si creerebbe pertanto una disparità di trattamento su immobili dello stesso piano di zona.
La determina, inoltre, non tiene conto dello storico dei Piani di Zona e di come l’edilizia convenzionata/agevolata non abbia mai funzionato nella Capitale a causa del mancato controllo della filiera di realizzazione dell’immobile. E’ noto infatti che questo tipo di abitazioni non sono quasi mai state acquistate a PMC, bensi a prezzi notevolmente superiori in spregio alla normativa vigente, e rivendute a prezzo di libero mercato senza pagamento dell’affrancazione fino alla famosa sentenza delle Sezioni Unite del 2015. Costringendo il locatore, che ha acquisto l’immobile a prezzo di libero mercato, a rispettare un canone di locazione molto calmierato, si procura un danno economico allo stesso enorme o comunque un blocco degli affitti di questo tipo di immobili.
Infine c’è da considerare il probabile aumento di contenzioso fra locatore e conduttore che ora si trovano “costretti” a rispettare la normativa vigente”

L’AREP in virtù delle sollevate eccezioni provvederà nelle sedi opportune ad evidenziare le criticità visti i noti problemi (affrancazione, trasformazione ecc…) che questi immobili continuano ad avere .

Stefano Di Santo

Stefano Di Santo

Avvocato del Foro di Roma. Membro Commissione Diritto Bancario Ordine Avvocati Roma Referente terrioriale ACCI - Associazione Consumatori Cittadini Italiani - Collaboratore testata giornalistica Roma Capitale Magazine

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